节后万科走势猜测

12个月目标价：49.6 元

投资要点：

上半年公司销售面积231 万平米，销售额175 亿元。结算面积和结算收入分别为122.6 万平米和109 亿元，同比增长36%和67%。尚余214万平米、148 亿元未结项目，是下半年利润增长的重要保障。上海地区销售面积和销售金额独占鳌头。在股本高速扩张50%的背景下，上半年公司净利润仍有31%的增长，全部项目均价8925 元/平米，均价上涨主因来自于全国房价普涨，非凡是三个经济核心圈房价的大幅上涨。

公司计划下半年新开盘以及加推项目75 个，其中首次开盘项目23 个，预计将取得较好的市场反响。根据市场需求，并减少增值税的负面影响，开发的产品将全面推进装修房战略，以提升净利润率。

依靠强大的融资优势加速实现近期战略。近期公司公开发行3.17 万股，募集资金100 亿元，依靠兼并收购整合社会资源实现快速扩张。预计募资将投资11 个项目564 万平米，带来188 亿的毛利润。07 年公司将再增加1000 万平米储备，年底储备将超过2450 万平米，足够2.5 年-3 年的开发。预计到2009 年，公司将提前实现市场占有率5%的目标与1000 亿元销售收入的梦想。工厂化生产的规模效应尚需时日。

根据2007 年上半年公司销售均价8925 元/平米，以及公司2007 年底的权益土地储备超过2450 万平米的情况，我们遵循谨慎的原则，预计公司2007-2009 年的结算收入将分别为407 亿元、624 亿元和1012 亿元。预计在公司股本高速扩张的背景下，公司2007-2009 年的业绩仍将保持高速增长，EPS 将分别达到0.74 元、1.24 元和1.90 元。未来1年内公司合理股价应该为49.6 元。我们仍然维持“推荐”的投资评级。

半年度净利润仍有31%的增长

1、公司中报业绩保持31%的快速增长

上半年，公司营业收入110.97 亿元，净利润16.68 亿元，同比分别增长66.4%和31.3%。销售面积231.2 万平米，销售额174.7 亿元（不含收购项目的销售额24 亿元），同比分别增长89%和136%。

2、上半年，公司结算面积和结算收入分别为122.57 万平米和109.4 亿元，同比增长36%和67.3%。

上述结算主要来自深圳金域蓝湾、广州四季花城、东莞松山湖、上海红郡、杭州良渚、苏州玲珑湾、南昌魅力之城、天津东丽湖、沈阳兰乔圣菲、武汉城花、成都城花等项目。其中，上海地区的销售面积和销售金额独占鳌头，分别为28.7 万平米和33.2 亿元；其次为深圳地区的销售面积和销售金额，分别为8.3 万平米和14.3 亿元。其余为武汉城市花园、东莞城市高尔夫、无锡魅力之城、天津东丽湖、广州四季花城等项目，取得了良好的销售业绩。

3、上半年全部项目平均售价8925 元/平米

公司上半年全部项目平均售价8925 元/平米，较去年底销售均价6563元/平米提高了24%。其中珠三角地区均价9945 元/平米，长三角地区8755元/平米，环渤海地区8363 元/平米，其他地区4404 元/平米。均价上涨主因来自于全国房价普涨，非凡是三个经济核心圈房价的大幅上涨。除了公司销售面积大幅增长外，均价上涨是公司今明两年利润大幅提高重要因素。

07 年增加储备1000 万平米，年底储备将超过2450 万平米，足够2.5 年-3 年的开发

1、至半年报披露前，公司已新增项目储备建面707 万平米

至半年报披露前，公司已新增项目建面707 万平米，新增项目权益建面，562 万平米。至半年报披露前，公司拥有规划建面2157 万平米，权益建面为1818 万平方米。预计到年底，公司将增加项目建面至2450 万平米。预计，上述项目储备足够公司开发2.5 年-3 年。

2、通过强大的行业整合能力受让了大量的项目资源，合作对象进一步扩大

至半年报披露前，公司通过强大的行业整合能力，受让了上海中桥基建持有的剩余20%的浙江万科南都股权；通过上海恒大集团、上海吉鑫置业，获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目及中林项目等项目；通过中国航空工业第一集团公司，拟共同开发房地产项目；通过拍卖获取了杭州钢铁集团公司下属之富春股权包；与新加坡嘉德置地达成战略合作，拟就包含商业部分的住宅项目与其合作，合作对象进一步扩大，合作方式更多样。

3、以收购合作为主要获取方式，预计下半年仍有400 万平米储备进帐

目前公司在项目资源问题上，为提高资金利用效率保持两到三年的开发需要资源。实际情况是，目前公司拥有的规划项目资源可以满足两年的开发需要，与理想中的最佳规模相比略显偏低，但公司认为目前的地价偏高，当前的项目资源保有量是恰当的。公司将选择合理时机和方式来获取更多的开发资源，预计将主要以收购合作的方式进行。公司目前有意向但尚未签约的项目资源可能有规划建面400 万平米。

4、尚余214 万平米、148 亿元未结项目，是下半年利润增长的重要保障

报告期末，尚有214.9 万平方米已售未结项目，合同金额147.97 亿元，其中，预收账款134.98 亿元，同比大幅增加52.76%，是公司下半年利润增长的重要来源。

5、上半年及最新获取的项目情况

上半年获取权益建面407万平米。上半年，公司新增项目33个，项目规划建筑面积合计约521.1万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计406.9万平方米。

参考：http://www2.55188.com/thread-1714108-1-18.html

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